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2024/04/05

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先日こちらのサイトから相続した空き家のご売却と査定依頼がありました。敷地内の家屋の下に水路があるとのことで査定価格は通常の土地評価から低くなってしまうのかを心配されていました。みなさまはそんなことを聞くと「家の下に川が流れているの？」などと驚かれると思いますが、実は、田畑がある時代に農家や生活道路に関係した地域の方や行政によって構築された水路や赤道の跡地なのです。時代の流れで田畑は住宅宅用地に変わり家屋が建てられてきました。今では建築基準法の改正により水路の上には建物の構築はできないのですがどこにでもこのような事例はたくさんあります。そこで敷地内に残る水路や赤道のことをわかりやすく説明しますとご所有財産の土地に存在する水路の特徴としては実際流れていないことが多いので、水路の所有者を法務局や町村役場の道路河川課に出向き調査します。公共物と判断された場合は水路の払い下げ(用途廃止)の手続きを行います。ここでは過去の事例をもとに一般的な手続きについて説明します。はじめに行っていただくことは、事前協議:で払い下げを受ける予定の道等の調査を行い、市町村と事前協議を行います。次に利害関係者の同意ですが払い下げを受けるにあたっては、隣接土地所有者や関係者の同意が必要となります。これらの手続きのあとは「事前調査回答書」に示した条件を満たした場合に「水路変更申請書」、「払い下げ申請」を申請後、土地売買契約を締結し、所有権移転を行います。左記の条件を満たさない要件とは、払い下げの対象地が所有している土地と接していることや払い下げによって無道路地が発生しないこと、道や水路が全く機能していないことが明らかであることなどがありますので、事前協議の際には現地の写真などを持参することをお勧めします。尚、公共物としての機能として対象となる道路や水路は、近隣住民が普段から道路などとして利用している場合は、認められません。既に道路としての機能や形態をなしておらず、払い下げをしても問題ない土地が対象になります。このような手順を経て宅地内水路の分部は自己所有物となり宅地面積が増えるかたちになり利用の付加価値も上がります。但し、測量費、移転費用、払い下げ部分の金額等は申請者の負担になりますので、事前にそれぞれの見積もり金額を知っておいた方が良いでしょう。また、これらの手続きは複雑で専門的な知識を必要とするため、一般的には専門家（土地家屋調査士など）に依頼することが推奨されています。具体的な手続きや条件は市町村により異なる場合がありますので手続きを進める前には必ず最寄りの市町村の担当窓口に確認してください。

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